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2024房地产沉思录
4月12日，穆迪公开宣布，因商业原因撤销保利发展控股集团股份有限公司及其子公司恒利(HK)置业有限公司的信用评级，保利发展的“Baa2”发行人评级和恒利香港的“Baa3”发行人评级被撤销。
这也是万科济南总经理被带走调查之后，东方大国房地产央企出现的最新信号。
4月8日，世茂集团在港交所发布公告表示，债权人建设银行(亚洲)已于4月5日向HK高等法院对世茂集团提出清盘申请，涉及世茂的财务义务金额约16亿港元。对此，世茂则表示将“大力反对”该清算申请，认为这“不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”,并宣称将“持续推进境外债务重组，以最大化其相关方的价值”。
公告发布后，世茂股价立即就应声暴跌了12%。至此，世茂港股股价自2024年年初以来的跌幅已经高达37%。
由此，建行也打响了东方大国本土银行对头部房企进行破产清算的第一枪。
而这个史上罕见的第一枪，最引人注目的原因就在于之前的恒大、碧桂园、融创、远洋地产、旭辉、佳兆业等23家房企不仅都是由海外债权人提出破产清算，而且还遭到了国内地方政府和金融机构的反对。
对此，国际资本市场认为，“一般来说，银行更愿意与有意愿和能力与银行合作协商还债计划的债务人合作。在这种情况下，建设银行很可能已经没有选择余地，因此才寻求对世茂集团进行破产清算。”
给足唉世贸集团发布公告的同一天，东方大国top央企“中交建设集团”旗下的中交地产也发布了最新的年报：2023年，公司实现营收同比下降超过15%，归母净利润亏损超过16亿元。这不仅是中交地产连续第5年出现净利润下滑，而且还是该公司史上第一次出现亏损，归母净利润从2019年的5.42亿元暴跌至亏损16.73亿元。
要知道，中交地产最引人注目的不仅是其国资+央企身份，而且该公司还是绿城地产的母公司。
2019年，中交地产董事长李永前宣布3年做到500亿、5年做到1000亿，成为“央企前三”。2020年新增土地30宗，不仅土地购置支出（535.8亿元）比2019年猛增了一倍，而且还直接超过了同期的销售金额。2021-2022年，中交地产每年的土地购置总价依然高达数百亿，均居行业前列。
激进+生猛的拿地操作，也推动了中交地产在东方大国Top100房企中排名的快速提升。2022年，中交地产在Top100房企中的排名已从2019年的Top70之外，火箭般蹿升进入了Top30。
然鹅，“一顿操作梦如虎”的激进拿地操作，也导致中交地产的债务规模快速扩大。
根据中交地产的最新年报显示，截至2023年年末，公司资产负债率为85.59%；一年内到期的债务规模已经高达170.52亿元，而期末的货币资金规模仅120.09亿元。也就是说，中交地产目前的现金已经难以覆盖短期债务。
这也是从2023年远洋集团净亏损高达210亿元之后，东方大国房地产央企的最新现实写照。在目前已经发布2023年年报预告的房企中，高达90%的房企都出现业绩大幅下滑或亏损；而在这些亏损房企中，央企和国企所占比例正在显著上升。
如果考虑到东方大国Top100房企在2023Q1的销售总额（8978.3亿元）已经被活生生的腰斩（同比下降49.0%），那么这个倾巢之下无完卵的画面就更加不言而喻了。
值得指出的是，这里所说的“倾巢”，也包括HK房地产市场。
目前，在去年（2023年8月）九龙新区“亲海駅II”项目七折抛售的“深水炸弹”操作之后，李嘉诚又开启了最新的抛售操作。
这一次，虽然李嘉诚依然还是打七折，但项目地段却从九龙新区变成了整个HK的top级地段：港铁2站即可直达核心商业区金钟，而且还邻近深水湾、浅水湾、寿臣山等传统豪宅地段，不仅是地铁物业、而且还是整个HK的热门楼盘聚集地。
4月6日，长实集团与港铁合作开发的黄竹坑站港岛南岸第3B期BlueCoast（蓝色海岸）首次开盘就在短短8天内共计认购2.8万组、超额认购65倍，平均66人抢一套房。因为与该区域其它楼盘相比，该项目楼盘价不仅直接打了7折，而且还创下了整个HKtop地段的新盘新低纪录，因此这一价格也被业界称为“捞底价”。
开盘当天，该项目413个单位就被抢购一空，销售金额近75亿港元，一举创下了HK实施《一手住宅物业销售条例》十年来新盘单日销售金额的历史最高纪录，几乎相当于提前预定了“2024年HK新盘票王”。
开盘第二天(4月7日),长实集团方面宣布，由于此次开盘销售火爆，因此将在首轮开盘的基础上再加推88套房源，市值超20亿港元。
显然，李嘉诚对于“经济一落千丈”的预测早已超过了其红颜知己的描述(详见《欧斯罗艾斯的呢喃》)。
用仲量联行香港办事处主席曾俊华的话说就是，当市场不明朗时，长实集团总是第一个降价。如果他们选择持有库存，开发商将受到两方面的伤害：一是持有成本，二是现金本可以产生的收入回报。
用中原地产亚太区副主席陈永杰的话说则是，目前HK楼价已经连续下跌9个月，HK一手房成交纪录也创下历史新低；同时，一手房库存则创下新高，HK一手住宅新盘货尾量在2023Q4已升至22936个。
更加尴尬的是，东方大国房地产债务危机现在已经进入到了信托爆雷的最新剧情。
4月9日，上海和合首创投资管理有限公司发布公告称，公司及相关企业已严重资不抵债，存在重大经营风险，已无力兑付，自即日起暂停兑付工作。对此，该公司客服表示，“领导已经在紧急核实公告的相关内容，暂停之后是否继续开启兑付目前也没有更多信息。”
然鹅，客服所说的“领导”其实早已跑路。实际上，早在2023年8月该公司董事长兼CEO林强（实控人）发生“失联风波”之后，“和合系”旗下产品就已经出现了延期兑付，以及大规模的管理层动荡。
用和合首创官方客服的话说就是，“从去年8月底失联至今、没有再联系上，我们这边没有接到过他的下落。这一切的事情（兑付危机）都是从林强失联开始发生的。”
实际上，拥有上海交大EMBA硕士、北大DBA博士学位，并荣获2021年“陆家嘴金融城十大杰出青年”的林强，在业界的真实身份其实是东方大国“债圈隐形大佬”余雷的合伙人。尤其是在余雷搭建的城投“结构化发债”体系中，林强一直都是余雷最重要的代销渠道。
而从当初一个名不见经传的中原期货投资经理变成后来的“债圈隐形大佬”，余雷的主要操作模式则是“结构化发债”：一头通过中间人对接城投平台，另一头对接资金方，通过串联多家持牌机构以及各类私募马甲，从而实现结构化发债的组织网。在案发前，余雷在短短3年内就累计发行城投资管产品高达300亿元。
因此，市场普遍认为，林强失联与余雷300亿城投债的“灰产大案”有关。因为从余雷案发后，林强就一直滞留HK（2023年8月25日晚，林强与“和合系”高管在HK聚会后，就消失在HK夜色之中），并加速向境外洗钱。
2024年初，余雷被取保候审。余雷出来后发现己全部身家（约10亿元）都已经被林强卷走并转移至境外（新加坡）。这也让患有重度抑郁、以及巨额退赃的多重力下的余雷不堪重负，并最终缢身亡。
比“债圈隐形大佬”灰产大案更加严峻的，则是资产超过6万亿的巨无霸、因大规模投资房地产而被称为东方大国“隐形地产大佬”的平安信托。
4月8日，一大波投资者因平安信托旗下的福宁615号产品逾期违约而前往深圳平安金融中心总部维权。一开始，剧情还是平安信托高管出面进行真人秀、并口头承诺“尽快解决资金兑付”。随后，就变成了深圳PD暴力清场的specialcolor剧情。
该信托计划成立于2021年9月，存续期为30个月（2024年3月29日到期），募集资金7.72亿元，以股权的形式投资厦门市荣璐置业70%股权，底层资产则是厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。根据天眼查的信息显示，厦门市荣璐置业有限公司的Top2股东分别为正荣置业（持股51%）、平安信托（49%）。
目前，“臻华府”项目总售面积（不含车位）10万平米，其中住宅98546.9平米，规划住宅1029套，商业33套，车位1029个。截至公告日，臻华府累计销售218套（住宅21套、商业7套），销售款5.23亿元，去化率仅约21%。对此，平安信托的官宣公告是：“由于该项目开发商正荣地产经营陷入困境，加上销售资金须进入监管账户等原因，截至公告日，该信托计划尚无现金回收。”
实际上，厦门还仅仅只是平安信托整个房地产投资版图中的冰山一角。
2024年3月，平安信托翔远230号集合资金信托计划(2022年12月31日到期)就已经发生违约。该信托资金主要用于重庆荣盛城项目特定资产收益权，并由融资人到期回购，融资款主要用于荣盛城项目建设。
该项目由融资人提供名下四宗土地、以及重庆荣盛鑫煜地产提供名下一宗土地抵押担保，荣盛地产提供连带责任保证担保。然鹅，当荣盛发展在2022年出现债务爆雷之后(2022年亏损160亿，短期借款+1年内到期的非流动负债达260亿，但货币资金却不足200亿),该项目以及信托产品也就注定了悲剧结局。
尤其是在2023年6月荣盛涉盛京银行6亿“并购贷”爆雷后，荣盛也一度因为股价不足1元而濒临退市。
截至目前，平安信托已经有至少37支产品爆雷，涉及金额高达103亿元。果然，“永远不坑穷人”的信托产品(起步门槛50~100万元)才是东方大国最犀利的“中产收割机”。
对此，市场认为，平安信托的爆雷实际上是整个信托行业的缩影。用东方大国一位金融行业资深老司机的话说就是，“很多信托公司目前还没有公开爆雷，并不是因为没踩雷，而是在靠资金池产品把坏帐都承接了，只是这个雪球目前越滚越大，在现在这种形势下，信托几乎全都要爆，这才刚刚开始。”
而在这场信托债务爆雷危机中，就连国企也无法幸免。
目前，五矿信托旗下“恒信国兴636号-昆明基投集合资金信托计划”、“恒信国兴657号-赢胜51号集合资金信托计划”、“五矿信托-恒信国兴659号-新都1号集合资金信托计划”等多款昆明政信项目均已逾期。
而这些逾期产品的担保方，都惊人的一致：均为昆明市各类城投公司。“恒信国兴636号”担保方为昆明市交通投资公司；“恒信国兴657号”担保方为昆明产业开发投资公司、昆明市城建投资开发公司、昆明新都投资有限公司；“恒信国兴659号”回购方为昆明新置投资发展有限公司；昆明产投、昆明城投、昆明市土地开发投资经营有限责任公司为担保方。
更加尴尬的是，这些城投担保方目前均已处于被执行人或限制高消费、以及票据违约状态。根据企查查的信息显示，这几家担保方均为昆明“市管国企”，背靠主要股东均涉及昆明市国资委。
显然，东方大国的城投债务危机、信托债务危机之间之所以会存在着如此紧密的连锁效应，原因就在于在房地产泡沫期，信托一直都是各大城投平台的主要融资渠道。
然鹅，五矿信托的债务爆雷还仅仅只是冰山一角。目前，昆明市城投平台的有息债务已经超过4500亿元，并且短期债务问题尤为突出，一大波债务的到期间都集中在2024年。
事实上，这也是为什么东方大国2023年地方债发行规模（9.34万亿元）创下历史新高纪录的根本原因，就在于其中的再融资债券发行规模（4.68万亿元）同比增幅高达79%。而再融资债券的主要用途，就是被地方政府用来“借新还旧”。
而在这一切背后，不论是“债圈隐形大佬”灰产大案背后的城投“结构化发债”、还是信托产品的大规模爆雷，根本原因都在于底层资产几乎全部都是高风险的房地产泡沫项目。
于是，就形成了底层资产爆雷而导致信托公司产品违约的连环爆雷剧情。目前东方大国已经出现了平安信托、新华信托、五矿信托、四川信托、雪松信托等一大波信托爆雷，导致数以万计的投资人血本无归的悲催画面。
由于在东方大国银行里的抵押品大部分都是房产，因此，当房价评估机构不断下调房产估值之后，一大波金融机构和投资人都收到了银行强制要求要么补、要么爆的连环夺命call。
由此，也引申出了一个令人细思极恐的问题：一旦越来越多的金融机构和投资人因为房价估值（不是网站上的挂牌价也不是成交价，而是专业机构的评估价）不断下降而出现爆，那么这个由银河系第一大泡沫引发的债务危机，也将从房企、城投、信托这样的外围战场，直接烧穿至整个金融系统的核心：银行。
显然，这并不仅仅只是烂尾楼或失业导致断供这么简单的问题，而是涉及到房地产泡沫对东方大国经济的绑架究竟严重到了什么程度的终极问题。
用东方大国央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上的讲话来说就是，“目前，房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。”
用中金公司的《银行房地产敞口分析》报告来说则是，“截至2023Q3，房地产相关金融敞口规模中，银行表内敞口占商业银行总资产16%，其中房地产贷款占银行贷款27%；在全部金融敞口中，个人住房按揭贷款占银行贷款19%，占全部金融敞口比64%；估算对公金融敞口占比36%，其中对公房地产贷占银行贷款7%。此外，我们测算上市银行贷款中抵押类贷款占比约39%,房地产是最主要的抵押品，其中非按揭抵押贷款占全部贷款约16%,房地产价值波动也可能对相应贷款产生影响。”
尤其值得指出，在东方大国银行体系中，关于房地产抵押品的指标远远不止是“房地产信贷资产占银行体系各项贷款的比例”这一项而已。在实体经济中，与房地产相关的抵押贷款、以及地方政府投融资平台的土地抵押贷款早已成为银行贷款的大头，占比超过了50%。
如果考虑到在地方债的资金来源中，高达80%都是银行贷款，那么这个房地产抵押品的爆仓危机将变得更加不忍直视。
目前，根据东方大国各大银行发布的最新年报显示，这个问题的严重性也已经越来越肉眼可见：重庆银行2023年的涉房贷款不良率从0.2%猛然上升至7.14%,飙升了1937%;被市场称为“头部尖子生”的中信银行，2023年营收创下了14年来首次逆增长；被市场称为“对公之王”的浦发银行，2023年净利润更是一举跌回了十年前。
对此，压力山大的不仅仅是央妈，还有财爸。
用东方大国财政部部长蓝佛安3月在经济主题记者会上的话说就是，“增加对地方转移支付”是过去几年的趋势，从2019年到2023年，转移支付支出增长了38%。
根据官宣的数据显示，2023年，中央对地方转移支付规模史上第一次突破10万亿元。
其中，获得转移支付最多的Top5省份分别是：四川(6775亿元)、河南(5908亿元)、河北(5044亿元)、湖南(5007亿元)、湖北(4854亿元)、黑龙江(4751亿元)、云南(4374亿元)。
更加耐人寻味的是，与往年相比，2023年转移支付的实际执行数出现了明显超出预算额度的罕见现象。其中，Top5的超额省份为河北、黑龙江、四川、河南、安徽，实际执行数分别超出预算额度1128.79、931.43、892.47、813.33、812.38亿元。
显然，这5个省份也是东方大国地方债危机中“续命”力最大的地区。
至于这场由银河系第一大泡沫导致的“上帝之鞭”究竟会以什么样的结局收场，则是一个越来越没有悬念的送分题。
弗德昆斯基说，由于权力失控而引发的连锁反应，会让整个社会失去信仰、荣誉、责任、良知、理想，会让一切都变成可以交易的商品。唯有权和钱才会让每个人有存在感，于是，教室把园丁卖了、医生把天使卖了、PD把正义卖了，男人卖了尊严、女人卖了贞洁，而穷人没有东西可卖，只好把希望卖了。
楼下保安则说，灵魂上的疾病，越严重的反而越难察觉到。为什么没有人会承认己的错误？因为他仍被错误控制着。
关于洋少
一位有心人而已。
平日诸事繁忙，也在为碎银几两操劳不止。
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巨大的建筑，总是一木一石叠起来的，我们何尝做做这一木一石呢？我时常做些零碎事，就是为此！——《鲁迅》
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