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2024房地产沉思录
文：奶包的大叔
2月27日，东方大国CCTV播出了一个有关房地产的最新新闻：“近日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。各地要科学编制规划，认真组织实施，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”
对于东方大国绝大部分不明真相的瓜众来说，这个官宣新闻几乎就是表明东方大国管理层“要防止市场暴跌”的反向信号。
但实际上，由于某种“看得见的手”的special color原因，东方大国的房地产价格已经难以再出现像2008年全球金融危机时的一次性暴跌。
例如，2月26日在东方大国本土登上热搜的深圳市坪山区楼盘“玺悦台”。
整个事件的起因，是深圳房地产中介透露该楼盘的销售价格目前已经低至每平米2.38万元。而这个价格，不仅相当于该楼盘2020~2022年的售价(约4万元)直接打了6折，而且还已经低于该楼盘备案价的85%。
消息一出，就引发了已购买玺悦台房产业主的强烈不满。甚至，玺悦台业主还直接给银保监会深圳监管局发了一封公开信：“该楼盘以每平米2.38万元的价格已经成交了多套，业主们向住建局反映问题也毫无结果…我们将从即日起断贷断供，由此产生的金融坏帐和法律风险，由住建局和创勇公司(开发商)承担。”
对此，深圳市创勇企业管理有限公司（创勇管理）的官宣澄清则是，“公司对该项目的商品房网签价格均未低于备案价的85折，该项目降价的海报和小视频等宣传和推广内容均属于渠道中介的个人行为，请业主切勿相信。”
由此，也诞生了东方大国购房者试图通过断供来威胁开发商降价的最新剧情。
而这个登上热搜榜的深圳楼市事件，也公开展示了2024年东方大国房地产的最新剧本：不仅仅只是深圳市，而是东方大国各个地方政府目前依然在用“最后的倔强”苦苦坚持新房销售价格只能在备案价的基础上浮动15%以内（主要是“不得低于备案价的15%”）。
显然，这个画面与2008年全球经济危机时，深圳房价快速被腰斩、房企疯狂降价抢单、一大波业主整栋楼抛售的画面早已完全不同。
然鹅，“防止房价暴跌”并不等于房价不会下跌。
用玺台楼盘销售顾问的话说就是，该项目还有一部分现房待售，房价均价大概在每平米2.7万元左右，低于备案价的85折。
根据深圳市房地产信息网显示，玺台项目分别于2020年9月、11月、2021年6月三次获得预售证，三次获得预售的备案均价都在每平米3.9万元左右，最低价格为3.57万元。按照最低备案价3.57万元计算，开发商的最低售价不能低于3万元。也就是说，该楼盘这次2.38万元的单价已经跌破深圳政府规定的最低销售价。
实际上，从2022H1开始，降价销售已经成为东方大国房地产市场的普遍现象。当时深圳不仅部分楼盘在开盘时就有9折、87折等优惠政策，甚至售价低于备案价85折的项目也屡见不鲜。
到了2023年，与深圳市政府官宣据的“稳中向好”完全不同的是，根据深圳房产中介平台的统计据显示，深圳二手房的成交均价已经从2021年的每平米8万元跌至现在的6.5万元，跌幅高达近两成（18.8%）。
于是，这次东方大国住建部发出的真实信号也就变得不言自明了：要“防止市场大起大落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落”。
那么问题来了。为什么以往的救市政策和强制横盘手段，此时此刻全部都失效了呢？
简单来说，就因为一个字：钱。
注意，这里所说的钱并不是印钞机印出来的，而是真金白银（整个东方大国的真实财富）。如果说，东方大国管理层在9年前还能靠印钞和汇率贬值来勉强“续命”，那么，如今这些方法基本上已经全部失灵。
从表面上来看，东方大国管理层在2015年通过降息100多个基点、汇率贬值救外贸出口、大规模基建投资等方式(暂时)度过了危机。但实际上，当时真正发挥决定性作用的主要是大规模基建投资，尤其是惊天地泣鬼神的涨价去库存操作。
那么问题又来了。什么现在无法继续使用这些special color操作呢?
原因很简单，因为两个字：没钱。
值得指出的是，这里所说的没钱，远远不只是商业银行不愿意成为给“白名单”项目提供(高风险)贷款的“大冤种”这么简单的问题。实际上，与印钞相比，更加真金白银的money其实是外资(外汇)。
那么,为什么这次不继续通过汇率贬值来续命呢?
因为“时代变了”。要知道，现在已经是一个连日本央行都已经宣布将“尽快进行加息”的船新时代。
当RMB汇率贬值造成的资本外流远远超过了对外贸出口的拉动效应时，这个“双刃剑”操作就会变成“两边都是刀刃”的血流成河结局。尤其是东方大国现在面临的外贸出口问题，早已不是2015年时单纯的汇率问题，而是欧美“去风险化”和全面脱钩的根本性问题。
由此，也引申出了一个比房地产危机或“蒙代尔不可能三角”更加致命的黑洞级问题。
从本质上来说，某一经济体的真实汇率，代表的是本币在汇率兑换国、以及在国际上的购买力。
值得指出的是，PPP(购买力平价)理论中的“购买力平价汇率”并不能反映外汇管制国家的真实汇率。因为“购买力平价汇率”计算标准的前提，是所有商品都能自由流通，因此并没有考虑本币究竟能够在汇率对比国(例如，对美元汇率即指美国、对
日元汇率即指日本）购买到多少产品，甚至会因为本币的外汇管制而导致计算结果失效或失真。
而衡量本币“含金量”（真实汇率）的一个重要指标，则是该经济体的M2/GDP（即一个单位GDP的货币价格）。
根据东方大国的官宣据显示，截至2023年底，东方大国M2余额已经高达292.27万亿元，与东方大国2023年官宣GDP（1260582亿元）的比值为231.9%。与之形成鲜明相比的是，2023年，美国的M2规模约20万亿美元，M2/GDP则约为89.3%。
也就是说，东方大国的M2/GDP已经相当于美国的2.6倍。
这也意味着，RMB兑美元的真实汇率，实际上应该在东方大国现有官宣汇率的基础上贬值2.6倍。
显然，一旦这种真实汇率成为市场共识，那么就不是房地产“大起大落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落落”这么简单的问题了。
那么，为什么会存在这种真实汇率、官宣汇率之间的“高反差”呢？
原因很简单，因为对于一个本币根本无法在国际上流通的经济体来说，官方可以通过外汇管制来轻松实现对官宣汇率的（人为）控制。
根据BIS的最新据显示，全球外汇市场平均每天的交易量规模，已经从2019年的6.6万亿美元增长至2022年的7.5万亿美元。
显然，在如此庞大的外汇交易市场中（巨大的交易量不仅使外汇市场成为世界上流动性最好的市场，而且还是除周末外24小时不停运转的市场），东方大国目前仅仅不到3000亿美元的离岸RMB规模，实际上早已注定了RMB官宣汇率存在的water。在极端情况下，如果东方大国管理层将外汇管制进一步封控到每一个dollar，那么就可以将官宣汇率（人为）设置成任意值。
显然，全球主流货币的真实汇率，最核心的决定性因素之一就是该货币是否能够自由流通。
以全球第四大经济体日本为例。按照日本和美国之间的M2/GDP关系，为什么日元的官方汇率没有出现在官宣汇率的基础上贬值3倍呢？
因为日元作为国际主流货币之一，不仅可以自由流通，而且日本政府也没有实施外汇管制，因此日元的真实汇率能够在国际外汇交易市场中得到实时的体现。
2022年，美联储进行了40年来最激进的加息，美日利差急剧扩大并创下了30年来的新高，日元汇率也跌破了150关口。2022年9月和10月，为了防止恐慌性抛售日元所导致的资本外流，日本政府做出了一个在过去长达24年时间里从来都没有用过的操作：首次在外汇市场购买日元。
当时，在短短2个月内，日本政府和日本央行就斥资高达650亿美元在外汇市场上购买日元。
See?明明用一张A4纸(外汇管制)就能搞定的事情，日本政府却偏偏要花费天量的真金白银。
那么,日本政府为什么打死都不愿放弃资本自由流动呢?
对于全球第三大国际货币的日元来说，这个问题基本上就是一个不言自明的送分题。
事实上，根据《国际货币基金组织协定》第14条的规定，只允许“转型经济体”实行外汇管制，因此地球上目前还在实行外汇管制的国家又被称为Article14countries(第14条国家)。
甚至，就连曾经实行过外汇管制的印度也早已放开了外汇管制，不仅经常账户下的卢比可以自由兑换，而且非居民的资本账户也可以兑换卢比(外国投资者在印度直接投资，只需在30天内将股份转让、汇款金额等信息向储备银行进行报备即可)。
而地球上这些仅存的“第14条国家”(俄罗斯、白俄、曹县、越南、缅甸、伊朗、古巴、委内瑞拉、津巴布韦、利比亚、阿尔及利亚、安哥拉、亚美尼亚、巴巴多斯、喀麦隆、埃塞、莫桑比克、纳米比亚、尼泊尔、尼日利亚、萨摩亚、苏丹、突尼斯、乌兹别克斯坦),都存在着一个共同点：政府高度集泉(甚至直接由军政府掌泉)。目前，除了越南正在进行大刀阔斧的改革(包括资本管制的改革)之外，其他所有“第14条国家”基本上都是经济发展落后的代名词。
那么,这对于东方大国来说，究竟意味着什么呢?
根据《总设计师文选第三卷》显示，总设计师在1992年南巡时曾公开表示：“东方大国的事情能不能办好，社会主义和改革开放能不能坚持，经济能不能快一点发展起来，国家能不能长治久安，从一定意义上说，关键在人”、“东方大国要出问题，还是出在CCP内部。对这个问题要清醒…我们说party的基本路线要管一百年，要长治
久安，就要靠这一条。真正关系到大局的是这个事...现在就是要选人民公认是坚持改革开放路线并有政绩的人”、“使人民感到我们真心诚意搞改革开放。人民，是看实践。人民一看，还是社会主义好，还是改革开放好，我们的事业就会万古长青。”
当时，总设计师在（1992年）春节期间携家人赴深圳过年的途中听说“深发展”股票卖不出去时，还明确表示，“证券、股市这些东西究竟好不好，有没有危险，是不是资本主义独有的东西，社会主义能不能用？允许看，但要坚决地试。看对了，搞一两年，对了，放开；错了，纠正，关了就是了。关，也可以快关，也可以慢关，也可以留一点尾巴。怕什么，坚持这种态度就不要紧，就不会犯大错误。”
然鹅，总设计师当初不可能想到（预料到）的是，自说的这些话会在32年后被东方大国管理层玩出远远超过“快关”、“慢关”的船新花样。
自从2024年元旦前后开始，东方大国管理层不仅限制机构做空、禁止通过股票指
期货做空A股，甚至还直接“下场”限制股票的卖出，禁止在A股开盘前或收盘后30分钟内卖出股票，并对做空股市的投资者采取各种严厉惩罚措施，从而导致一大波投资者和机构被活活拖死。
实际上，这种直接将股票“卖出”按钮废掉的操作，早就被东方大国管理层用在了资本市场的管制政策上。
2022年4月，工商银行官网就发布公告称，“为顺应市场形势变化...自2022年6月12日0时起，暂停个人外汇买卖业务新客户签约及全部交易品种的开仓交易，持仓客户的平仓交易不受影响。”至此，东方大国各大银行基本上已经全部暂停外汇、黄金及其他贵金属的金融衍生品交易。
2023年5月，富途控股、老虎证券同时（在晚间）发布公告称，根据东方大国证监会有关跨境证券业务整改的要求，将在东方大国本土境内全部下架旗下app，以推动业务全面符合境内监管精神。
当时，老虎证券还特别在声明中表示，本次app下架仅适用于CN大陆用户，公司在全球其他国家和地区的客户下载、使用app及享受服务不受到任何影响。显然，这种充满了specialcolor的针对性政策并不是因为种族歧视，而是因为东方大国管理层对资本管制的全面控制（收紧）。
也就是说，只要东方大国管理层出现经济危机的压力山大问题，就可以随时对资本管制进行全面控制。
到了2024年，就连QDII（合格境内机构投资者）也无法幸免于难了。目前，东方大国本土获得QDII额度Top3的外资银行：渣打银行，已经宣布暂停CN客户通过QDII购买任何离岸产品。
那么就只剩下最后一个问题了。
作为全球第二大经济体，为什么一定要实行比伊朗还要严格的外汇管制呢？
实际上，早在《2022市场展望：高盛CN市场策略》年度报告中，高盛就已经直白的指出了“CN房地产：60万亿美元的困局”:“CN房地产市场总规模已高达60万亿美元，占居民资产配置的62%;如今CN房地产市场已经步履维艰，将来数万亿美元的资产将面临再配置”(详见2023update16)。
也就是说，只要外国投资者(包括在海外的华人投资者)、以及“再配置”成美元资产的本土投资者，在国内二手房市场上形成超过5%的抛盘，就会耗尽东方大国目前仅存的3.1万亿美元外汇储备。
2月28日，碧桂园在提交给港交所的文件中表示，由于没有偿还的定期贷款本金(约16亿港元)以及应计利息，该公司已接获清盘呈请。同时，碧桂园董事会还提醒公司股东及投资者，如果最终公司因呈请而被清盘，在未获高等法院认可令的情况下，公司在2月27日或之后作出的股份转让将全部无效。
消息一出，碧桂园股价在当天(早盘)就暴跌超过了12%。
显然，碧桂园目前已经在“恒大第二”(HK最终法院已于2月初勒令“恒大中国”清盘)的道路上越走越远，以至于很可能会成为某种超越“恒大第一”的存在。
要知道，在东方大国管理层2月初刚刚推出的“白名单”中，碧桂园入选“推送白名单”的项目就已经高达30个(详见2024update05)。至于这次碧桂园的清盘呈请对于白名单来说究竟意味着什么,则是一个妥妥的送分题。
对此，目前在“推送白名单”中项目量高居全国第一的融创（高达90个），则沉默不语。尤其是在融创的总部所在地：天津市，更是一直“不响”。
2023年8月，处于债务危机爆雷的融创集团宣布结束“帝都-天津”双总部模式，并将在2023年10月前将总部从帝都（东直门使馆壹号院4号楼，该建筑由融创与南昌市政共同开发）撤离迁回天津。
然鹅，天津市对于融创的回归却根本高兴不起来。因为早在融创爆雷的几个月前（2022年12月），天津市就爆出了负债率高达500%、已经实质性破产的消息。而在天津负债率飙升背后的一把手，正是在天津主政长达6年、并喊出了“忠诚不绝对就等于绝对不忠诚”的李HZ（详见2024update08）.
更加耐人寻味的是，在公开场合说出天津市负债率高达500%的，正是2022年12月接替李HZ成为天津一把手的陈ME（“之江新军”的主要成员之一）。
当时，陈在刚刚赴天津上任后的第一次公开会议上，就直白的指出天津负债率已经高达500%。为了减少财政支出，陈当时将三板斧直接砍在了公务员身上：公务员停止发放（整个东方大国只有天津独有的）补充公积金、大幅降低公务员奖金和福利、精简（清理）公务员队伍。
从表面上看，陈当时的公开表态是为了与李HZ在天津造成的债务黑洞撇清关系。但尴尬的是，在赴天津上任之前，陈在主政贵州、重庆时均创下了当地债务黑洞的历史最高记录。
在李HZ时代，天津政府性基金收入与专项债务限额之比从2015年的50.47%骤降至2022年的6.15%，远高于同期全国平均降幅水平（从69.62%下降至35.69%）。在东方大国本土，由于政府性基金收入（主要是土地出让收入）是专项债最重要的偿债来源（没有之一），因此这也意味着，天津的债务黑洞实际上早已无法偿还。
截至2022年底，天津的显性地方债余额约为8890亿元。到了2023年8月，天津的城投有息债务余额已达17180亿元。也就是说，天津市的地方债规模（显性+隐性债务）已经高达2.6万亿元。
这个字，已经相当于天津2023年一般性公共预算收入（2027.3亿元）的12.8倍。
显然，不论是融创还是其总部所在地天津，现在面临的问题早已不是“借新还旧”这么传统的问题了。至于在银河系第一大泡沫中，融创和天津究竟是多少东方大国房企和地方政府的真实写照（冰山一角），则是一个连总设计师都不敢想象的天文学问题。
约翰·穆勒在《代议制政府》中写道：凌驾在一切之上的人们，就不再需要理性的武器了，因为他们能使自己的单纯意志占优势。由于无人能反抗，因此他们通常总是过分满足于自己的想法而根本不愿改变，或者不耐心地听别人告诉他们说他们错了。
楼下保安则说，有时候，大脑受到过度刺激时，会用精神失常来进行自我保护。有时候，事实只会带来痛苦，而为了逃避这种痛苦，大脑只能选择逃离现实。
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